1. Είναι προβλεπόμενο από την νομοθεσία να αναλάβει κάποια αρμόδια εταιρεία την διαχείριση των κοινοχρήστων μιας πολυκατοικίας;

 

Ο νόμος δεν προβλέπει κάτι τέτοιο. Αυτό που προβλέπεται είναι ότι σε κάθε κοινόκτητη οικοδομή  πρέπει να υπάρχει Διαχειριστική Επιτροπή για τη ρύθμιση και διαχείριση των υποθέσεών της.

 
[Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμος, Κεφάλαιο 224, Άρθρο 38ΚΒ]

2. Γιατί η πολυκατοικία μου να αποταθεί σε εταιρεία διαχείρισης;

Γιατί μέσω των εταιρειών διαχείρισης:

  • Εφαρμόζεται καλύτερα η νομοθεσία η οποία αφορά τις κοινόκτητες μονάδες – ο περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμος, Κεφάλαιο 224, όπως επίσης και άλλες οδηγίες ή κανονισμοί των Δημαρχείων ή άλλες συναφείς Νομοθεσίες/Οδηγίες.
  • Διασφαλίζεται η επαγγελματική και νόμιμη διαχείριση της περιουσίας σας.
  • Αποφεύγονται συχνές συγκρούσεις μεταξύ των ενοίκων.
  • Εφαρμόζονται συγκεκριμένες μέθοδοι προς είσπραξη των κοινοχρήστων, προωθούνται οι απαραίτητες πληρωμές, οργανώνονται και επιλύονται τεχνικά προβλήματα, χωρίς να ξοδεύει οποιοσδήποτε ένοικος/ιδιοκτήτης τον πολύτιμο του χρόνο.

3. Γιατί να αποταθώ στη FacilCo Ltd;

Γιατί η Εταιρεία FacilCo:

Παρέχει 24/7 ποιοτική εξυπηρέτηση! 
Τηρεί και εφαρμόζει τη Νομοθεσία κατά γράμμα. 
Εφαρμόζει άριστη οργάνωση και αρχείο/ιστορικό για κάθε κτίριο.
Διατηρεί έμπειρο προσωπικό με όρεξη και προθυμία για οποιαδήποτε βοήθεια.
Ετοιμάζει και διανέμει μηνιαία ενημέρωση για τα  έξοδα και έσοδα με αναλυτική οικονομική κατάσταση.
Παρέχει πλήρη διαφάνεια όλων των χρηματικών πράξεων και των τραπεζικών λογαριασμών. 
Ανταποκρίνεται και παρεμβαίνει ΑΜΕΣΑ εκεί και όπου υπάρχει πρόβλημα ή ζημιά ενημερώνοντας τη Δ.Ε. και λαμβάνοντας ενέργειες προς άμεση επίλυση του προβλήματος.
Ενημερώνει τη Διαχειριστική Επιτροπή (Δ.Ε.) πριν από κάθε πληρωμή μη προγραμματισμένων εξόδων.
Διατηρεί συχνή και ανελλιπή επικοινωνία με ιδιοκτήτες, ενοικιαστές όπως επίσης και την εκάστοτε Δ.Ε, μέσω ηλεκτρονικού ταχυδρομείου, επιστολών, μηνυμάτων, τηλεφωνημάτων, κ.α.
Υλοποιεί μηνιαίους ελέγχους στις κτιριακές εγκαταστάσεις στη βάση τυποποιημένης διαδικασίας και εντύπου, το οποίο κρατείται στο αρχείο της κτιριακής μονάδας.
Παρέχει Συμβουλευτικές Υπηρεσίες & Συμβουλές.
Διαθέτει επαγγελματισμό, άριστη οργάνωση, διαφάνεια και συνέπεια. 
 

4. Με την ανάθεση της διαχείρισης σε εταιρεία, καταργείται η Διαχειριστική Επιτροπή (Δ.Ε.);

Όχι. Κάθε κοινόκτητη οικοδομή πρέπει να έχει Διαχειριστική Επιτροπή για τη ρύθμιση και διαχείριση των υποθέσεών της. Η εταιρεία διαχείρισης συνεργάζεται στενά με τη Διαχειριστική Επιτροπή και εργάζεται για αυτήν, μέσα στα πλαίσια του Νόμου.

Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμος, Κεφάλαιο 224, Άρθρο 38ΚΒ

 

5. Μπορεί μία Δ.Ε να απαρτίζεται από συγγενικά πρόσωπα;

Δεν υπάρχει κάποια απαγόρευση στο Νόμο περί τούτου, καθώς επίσης δεν υπάρχει συγκεκριμένο Άρθρο που να αναφέρεται στην προτεινόμενη διευθέτηση.

6. Τι επιπτώσεις μπορεί να βαρύνουν την Δ.Ε. και τους ιδιοκτήτες της πολυκατοικίας αν δεν εφαρμόζουν τη νομοθεσία;

Πέραν από τη μη τήρηση των νομικών διαδικασιών και τις αρνητικές συνέπειες που προκύπτουν και επηρεάζουν άμεσα τους ένοικους, υπάρχει και η πιθανότητα να κληθούν ώστε να πληρώσουν σχετικές αποζημιώσεις και πρόστιμα.


7. Πότε θεωρείται κοινόκτητη μια οικοδομή;

Όταν μία οικοδομή αποτελείται από πέντε τουλάχιστον μονάδες, έστω κι αν αυτή με όλες τις μονάδες της ανήκει κατά κυριότητα σ’ ένα κύριο, αποτελεί κοινόκτητη οικοδομή και θα εγγράφεται ως κοινόκτητη.[Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμος, Κεφάλαιο 224, Άρθρο 38Β]

8. Τι γίνεται στην περίπτωση οικοδομής που αποτελείται από λιγότερες από 5 μονάδες;

Βάση του προαναφερόμενου άρθρου, υποστατικό που αποτελείται από δύο μέχρι και τέσσερις μονάδες μπορεί να αποτελέσει κοινόκτητη οικοδομή και να εγγραφεί ως τέτοια, εάν οι κύριοι του πενήντα τοις εκατόν (50%) τουλάχιστον της κοινόκτητης ιδιοκτησίας ή οποιοιδήποτε δύο κύριοι μονάδων υποβάλουν σχετική αίτηση προς το Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, αιτούμενοι όπως το υποστατικό αυτό αποτελέσει κοινόκτητη οικοδομή και εγγραφεί ως τέτοια.

9. Ποιοι χώροι θεωρούνται κοινόχρηστοι σε μια πολυκατοικία;


Κοινόχρηστοι χώροι είναι όλοι οι χώροι που δεν αναφέρονται στον τίτλο ιδιοκτησίας μιας μονάδας. Είναι οι χώροι του κτιρίου που προορίζονται για κοινή χρήση όλων των συνιδιοκτητών όπως η είσοδος και οι προθάλαμοι διαμερισμάτων, το κλιμακοστάσιο, το υπόγειο, ο ανελκυστήρας, η οροφή, οι εγκαταστάσεις κεντρικής θέρμανσης, τα θεμέλια, η αυλή κ.α.
 

10. Ποιος είναι ο τρόπος πληρωμής των κοινοχρήστων ο οποίος εφαρμόζεται στις κοινόκτητες οικοδομές τις οποίες διαχειρίζεται η εταιρεία FacilCo Ltd;

Η πληρωμή γίνεται:

α)  μέσω τραπεζικής εντολής 
β)  με κατάθεση 
γ)  με επιταγή 

μόνο και αποκλειστικά στους τραπεζικούς λογαριασμούς της κάθε κοινόκτητης οικοδομής, στο όνομα της Διαχειριστικής Επιτροπής.

δ)  με μετρητά στον εισπράκτορα (δίδεται απόδειξη είσπραξης) 

11. Αν κάποιος ιδιοκτήτης της κοινόκτητης οικοδομής δεν συμφωνεί με το ποσό που του αναλογεί και δεν πληρώνει κοινόχρηστα, με ποιο τρόπο μπορούν αυτά να διεκδικηθούν;

Η εταιρεία μας ακολουθεί μια σειρά διαδικασιών όπως προβλέπεται από τη νομοθεσία. Σε περίπτωση που κάποιος ένοικος/ιδιοκτήτης της πολυκατοικίας είχε οφειλόμενο ποσό πριν αναλάβει τη διαχείριση η εταιρεία μας, θα προσπαθήσουμε να βρούμε στοιχεία από την προηγούμενη Διαχειριστική Επιτροπή και μαζί με το νομικό της εταιρείας μας θα λάβουμε όλα τα απαραίτητα μέτρα για να πληρωθεί το οφειλόμενο ποσό που αναλογεί. 

Επίσης, η εταιρεία μας, μέσα από σειρά διαδικασιών που ακολουθεί βάση νομοθεσίας, από τη στιγμή που αναλαμβάνει τη διαχείριση μιας κοινόκτητης οικοδομής, δεσμεύει όλους τους ιδιοκτήτες να πληρώνουν τη συνδρομή των κοινοχρήστων που έχουν συμφωνηθεί στην Ετήσια Γενική Συνέλευση (η οποία οργανώνεται από τη FacilCo). Σε περίπτωση που οποιοσδήποτε δεν πληρώνει και αφού εξαντλήσουμε όλα τα άλλα περιθώρια επικοινωνίας μαζί του, τότε, αξιοποιώντας όλα τα απαραίτητα έντυπα, σημειώματα, επιστολές και πρακτικά, κινούμαστε νομικά εναντίον του αφού εξασφαλίσουμε τη συναίνεση της  Δ.Ε.

12. Ζω στο διαμέρισμα μόνο 4 μήνες το χρόνο, γιατί πρέπει να πληρώνω για τους υπόλοιπους 8 μήνες;

Ανεξαρτήτως της χρήσης, κενό ή μη, η αναλογία της χρέωσης που βαραίνει οποιοδήποτε διαμέρισμα/μονάδα θα πρέπει να πληρωθεί.  Αυτό ισχύει και σε περίπτωση που υπάρχουν αδιάθετες μονάδες, για τις οποίες την ευθύνη της πληρωμής των κοινοχρήστων τη φέρει ο ιδιοκτήτης. Με απόφαση του 75% της κοινόκτητης ιδιοκτησίας στη Γ.Σ., μπορεί κάποιος ιδιοκτήτης να πληρώνει λιγότερα, μέχρι τα διαμερίσματα να κατοικηθούν.

13.Όταν ο ιδιοκτήτης δεν διαμένει στο διαμέρισμα και το διαμέρισμα είναι άδειο, πρέπει να πληρώνει κοινόχρηστα;

Βάση της νομοθεσίας όλοι οι ιδιοκτήτες έχουν υποχρέωση να συμμετέχουν στις δαπάνες που είναι αναγκαίες για την ασφάλιση, συντήρηση, επιδιόρθωση, αποκατάσταση και διαχείριση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας. [Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμος, Κεφάλαιο 224, Άρθρο 38ΙΑ]. Με απόφαση του 75% της κοινόκτητης ιδιοκτησίας στη Γ.Σ., μπορεί κάποιος να πληρώνει λιγότερα.

 

15. Κατοικώ στο ισόγειο και δεν χρησιμοποιώ τον ανελκυστήρα. Γιατί υποχρεούμαι να πληρώνω για τα έξοδα του ανελκυστήρα, εφόσον δεν τον χρησιμοποιώ;

Όλοι οι ιδιοκτήτες των μονάδων συμμετέχουν στις δαπάνες της κοινόκτητης μονάδας. [Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμος, Κεφάλαιο 224, Άρθρο 38ΙΑ].

 

16. Μπορεί ο ανελκυστήρας της πολυκατοικίας μας να μην έχει τηλέφωνο, ώστε να μειωθούν τα κόστη του ανελκυστήρα;

Η σχετική Νομοθεσία προνοεί ότι ο θάλαμος του ανελκυστήρα πρέπει να είναι εξοπλισμένος με μέσα αμφίδρομης επικοινωνίας που να επιτρέπουν τη μόνιμη επικοινωνία με υπηρεσία άμεσης βοήθειας, τα οποία θα πρέπει να λειτουργούν ακόμη και εάν διακοπεί η παροχή ηλεκτρικής ενέργειας στον ανελκυστήρα. [Ο Περί Ασφάλειας και Υγείας στην Εργασία (Λειτουργία, Συντήρηση και Έλεγχος Ανελκυστήρων) Κανονισμοί του 2010 – Παράρτημα 1 –Β4]. 

17. Πως καθορίζεται η αναλογία του μεριδίου του κάθε διαμερίσματος για την πληρωμή των κοινοχρήστων και γενικά όλων των δαπανών για την επιδιόρθωση/συντήρηση του κτιρίου;

Οι δαπάνες υπολογίζονται και καθορίζονται από τους Κανονισμούς με βάση το εμβαδό κάθε μονάδας. [Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμος, Κεφάλαιο 224, Άρθρο 38IA].

 

18. Αφού τα κοινόχρηστα έξοδα μιας πολυκατοικίας δεν είναι σταθερά κάθε μήνα, πως η χρέωση εμφανίζεται σταθερή για κάθε μήνα;

Το σταθερό ποσό, υπολογίζεται βάση μελέτης/ προϋπολογισμού που γίνεται από την εταιρεία μας στην αρχή της συνεργασίας μας, λαμβάνοντας υπόψη όλα τα ετήσια έξοδα της πολυκατοικίας κατά τα προηγούμενα έτη. Σε περίπτωση που κατά το τέλος της χρονιάς τα έσοδα είναι περισσότερα από τα έξοδα, το πλεόνασμα βρίσκεται και παραμένει στον τραπεζικό λογαριασμό της κοινόκτητης οικοδομής στην τράπεζα. Η μέθοδος του προϋπολογισμού και του καθορισμού συγκεκριμένου σταθερού μηνιαίου ποσού κοινοχρήστων, διευκολύνει την είσπραξη αφού αρχικά ο κάθε ιδιοκτήτης ενημερώνεται και γνωρίζει για το σταθερό ποσό της μηνιαίας του οφειλής, ενώ δίνει τη δυνατότατα αποπληρωμής μέσω σταθερής τραπεζικής εντολής ή μέσω προπληρωμής για κάποιους μήνες. Η μέθοδος αυτή διασφαλίζει την πληρωμή των εξόδων χωρίς καθυστερήσεις, αφού εάν ο υπολογισμός των εξόδων κάθε μήνα γινόταν μετά το τέλος του, αυτό θα καθυστερούσε τις πληρωμές με κίνδυνο να μένει εκτεθειμένη η Δ.Ε. προς τρίτους. Επίσης, πληρώνοντας σταθερό μηνιαίο ποσό, δίνεται η δυνατότητα στους ιδιοκτήτες να διαχειρίζονται καλύτερα τον προϋπολογισμό των προσωπικών τους εξόδων.



19. Τι γίνεται με τα απρόβλεπτα ή τα μελλοντικά έξοδα για συντήρηση της πολυκατοικίας;

Η εταιρεία μας συμβουλεύει όπως μία φορά το χρόνο κατατίθεται αποθεματικό μικροδαπανών για απρόβλεπτα και μη προγραμματισμένα έξοδα που δύναται να προκύψουν. Η κατανομή γίνεται στη βάση του εμβαδού των μονάδων, όπως υπολογίζονται και τα μηνιαία κοινόχρηστα.



20. Είναι υποχρεωτική η Ασφάλιση της κοινόκτητης οικοδομής;

Η Δ.Ε πρέπει να ασφαλίζει και να τηρεί πάντοτε ασφαλισμένη την κοινόκτητη οικοδομή, έναντι φωτιάς, κεραυνού και σεισμού, σε αδειούχο ασφαλιστή για το ποσό που η Διαχειριστική Επιτροπή θα θεωρεί ότι αντιστοιχεί στην αξία αντικατάστασής της. Για οποιουσδήποτε άλλους κινδύνους η ασφάλιση θα είναι υποχρεωτική, μόνο εφόσον αυτό αποφασιστεί από ποσοστό ιδιοκτησίας πέραν του 50%.

Επίσης, η Διαχειριστική Επιτροπή, θα συνάπτει κάθε άλλη ασφάλιση που απαιτείται από οποιοδήποτε άλλο Νόμο.[Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμος, Κεφάλαιο 224, Άρθρο 38ΙΒ .

21. Τι συμβαίνει σε περίπτωση παραβίασης δικαιωμάτων συνιδιοκτητών με αποκλειστική εκμετάλλευση κοινοχρήστων;

Σε αυτή την περίπτωση η Δ.Ε. δικαιούται να ζητήσει από το Δικαστήριο τη συμμόρφωση του συνιδιοκτήτη-παραβάτη και την καταδίκη του.

22. Πως θα γνωρίζω με ακρίβεια τι έξοδα πληρώνονται κάθε μήνα;

Η FacilCo αποστέλλει μηνιαίως οικονομική κατάσταση, στην οποία φαίνονται αναλυτικά όλα τα έξοδα τα οποία πληρώθηκαν. Δίνεται επίσης πρόσβαση 24/7 στον τραπεζικό λογαριασμό της κοινόκτητης οικοδομής στην Δ.Ε.


23. Πως λαμβάνονται οι αποφάσεις της Γενικής Συνέλευσης;

Υπάρχουν δύο τρόποι. Είτε με ανάταση χεριού, όπου κατά τη διαδικασία αυτή ο κάθε ιδιοκτήτης έχει μία ψήφο (είναι η πιο συνηθισμένη διαδικασία), ή με το ποσοστό των τετραγωνικών μέτρων, όπου ο κάθε ιδιοκτήτης αντιπροσωπεύεται ανάλογα με τα τ.μ της μονάδας την οποία κατέχει. [Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμος, Κεφάλαιο 224, Άρθρο 26 του Μέρους V].



24.Πόσο συχνά συγκαλείται Γενική Συνέλευση;

Συγκαλείται μία φορά το χρόνο, νοούμενου ότι το χρονικό διάστημα μεταξύ της ημερομηνίας μίας Ετήσιας Γενικής Συνέλευσης και της αμέσως επόμενης δεν μπορεί να υπερβαίνει τους δεκατέσσερις μήνες. Υπάρχει το ενδεχόμενο να συντονιστούν και Έκτακτες Γενικές Συνελεύσεις εάν αυτό κριθεί αναγκαίο. [Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμος, Κεφάλαιο 224, Άρθρο 15 του Μέρους V].

25. Ποιες ώρες εφαρμόζεται η κοινή ησυχία; Ποια είναι τα μέτρα αντιμετώπισης και καταπολέμησης της καταπάτησης της κοινής ησυχίας;

Με βάση τον τροποποιητικό Νόμο του 1974 του Περί Διασφαλίσεως και Προστασίας της Κοινής Ησυχίας Νόμο του 1968 (91/1968) οι ώρες κοινής ησυχίας είναι: 

Από τις 15 Μαΐου μέχρι 15 Σεπτεμβρίου (θερινοί μήνες)

από τις 13:00 – 16:00 και από τις  00:00 – 06:00

και για τους υπόλοιπους μήνες (χειμερινούς μήνες)

από τις 00:00 – 06:00

Όλοι πρέπει να σεβόμαστε τους γύρω μας, αφού η ηχορύπανση επηρεάζει σε μεγάλο βαθμό την ποιότητα της ζωής των συνανθρώπων μας. Ο κάθε ένοικος πρέπει να αποφεύγει τη χρήση ηλεκτρικών συσκευών και να έχει χαμηλά την ένταση στην τηλεόραση ή το ραδιόφωνο κατά τις ώρες κοινής ησυχίας. Σε περίπτωση που προγραμματίζεται κάποια γιορτή/σύναξη στο διαμέρισμα, θα πρέπει να ενημερώνεται η Διαχειριστική Επιτροπή, ώστε να ενημερώνει με σχετική ανακοίνωση τους υπόλοιπους ενοίκους.


26. Μπορούν οι ένοικοι μίας πολυκατοικίας να έχουν κατοικίδια;

Μπορούν οι ένοικοι μίας πολυκατοικίας να έχουν μέχρι και δύο κατοικίδια, εκτός αν οι Κανονισμοί της ίδιας της πολυκατοικίας απαγορεύουν τα κατοικίδια.  Ο κάθε ιδιοκτήτης όμως έχει την υποχρέωση να διατηρεί το κατοικίδιό του σε συνθήκες διαβίωσης που θα συνάδουν με τον Περί Προστασίας και Ευημερίας των Ζώων Νόμο 46 (Ι) 94 μέχρι 2002. 


27.Οι πολυκατοικίες πρέπει να εγγράφονται στο κτηματολόγιο;

Οι πολυκατοικίες που κτίσθηκαν μετά τον 02/1993, ταυτόχρονα με την έκδοση των τίτλων εγγράφονται αυτόματα σαν κοινόκτητες μονάδες. Όσες κτίστηκαν πριν τον 02/1993 έπρεπε να εγγραφούν στο Κτηματολόγιο. 

28. Σε ποιες πρόνοιες της νομοθεσίας Περί ακίνητης Ιδιοκτησίας, χρειάζεται να παρθούν ΟΜΟΦΩΝΕΣ αποφάσεις;

Σύμφωνα με τον νόμο οι αποφάσεις πρέπει να είναι ομόφωνες στις ακόλουθες περιπτώσεις:

  • Όταν ληφθεί απόφαση με την οποία η κοινόκτητη οικοδομή λογίζεται ολικά κατεστραμμένη, οι ιδιοκτήτες των μονάδων θα αποφασίζουν για τα μέτρα που πρέπει να ληφθούν σε Γενική Συνέλευση που θα συγκαλείται ειδικά για το σκοπό αυτό.[Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμος, Κεφάλαιο 224, Άρθρο 38IΕ].
  • Η απόφαση για την πώληση της οικοδομής μπορεί να ληφθεί από τους ιδιοκτήτες του 100% της κοινόκτητης ιδιοκτησίας. ([Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμος, Κεφάλαιο 224, Άρθρο 38IΣΤ].
  • Τηρουμένων των διατάξεων του περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου οι ιδιοκτήτες των μονάδων μπορούν, με απόφαση των ιδιοκτητών στους οποίους ανήκει το 100% της κοινόκτητης ιδιοκτησίας, να αποφασίσουν την μείωση ή την επέκταση της έκτασης της γης που αποτελεί τμήμα της κοινόκτητης ιδιοκτησίας. [Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμος, Κεφάλαιο 224, Άρθρο 38ΣΤ].
Trial Version, Powered By DNNSmart